El precio de compra está claro. Los gastos de compra están calculados. Pero, ¿cuánto le costará la vivienda después, cada año?
Es una pregunta que nos hacen en casi todas las reuniones. Y con razón. Los gastos fijos determinan su rentabilidad neta y, por tanto, si la inversión merece la pena.
Estos son los costes anuales de una vivienda en la Costa del Sol, con un ejemplo práctico.
1. IBI: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles
El IBI es el impuesto municipal que se calcula sobre el valor catastral, el cual suele ser considerablemente inferior al valor de mercado.
Para un apartamento medio en la Costa del Sol, el IBI suele oscilar entre 300 y 900 euros al año. En el caso de las villas, la cifra es mayor.
2. Tasa de basuras
El ayuntamiento cobra una tasa específica por la recogida de residuos, conocida como basura. Calcule entre 100 y 250 euros al año.
3. Comunidad de propietarios
En un complejo de apartamentos o urbanización, usted paga una cuota mensual a la comunidad de propietarios. Esta cubre el mantenimiento, la limpieza, los jardines, las piscinas, la seguridad y el seguro del complejo.
El importe varía mucho: desde unos 80 euros al mes para un complejo sencillo hasta 300 euros o más para una urbanización con gimnasio, spa y conserje.
Antes de comprar, solicite siempre el presupuesto y las actas de las reuniones. Una cuota baja con una caja de reserva vacía no es ninguna ventaja.
4. Seguros
Un seguro de hogar (continente y contenido) para un apartamento suele costar entre 200 y 500 euros al año. Si alquila la vivienda, elija una póliza que cubra el alquiler.
5. Suministros
Electricidad, agua e internet. Si la utiliza unos meses al año, el coste suele rondar entre 800 y 1.500 euros anuales, dependiendo del tamaño y del uso.
6. Impuesto sobre la Renta de no Residentes
Si no reside en España, deberá pagar el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) por su vivienda española. El funcionamiento depende de si la alquila o no.
- Si no alquila: España calcula una renta imputada del 1,1% o 2% del valor catastral. Como ciudadano de la UE, usted paga un 19% sobre esta cantidad. Esto se realiza una vez al año.
- Si alquila: usted paga un 19% sobre los ingresos netos por alquiler. Como ciudadano de la UE, puede deducir gastos como el IBI, la comunidad de propietarios, seguros, gestión y amortización.
En los Países Bajos, la vivienda tributa en el "box 3". Gracias al convenio para evitar la doble imposición entre los Países Bajos y España, generalmente obtendrá una reducción. Consulte a un asesor fiscal para analizar su situación particular.
Un ejemplo de cálculo
Tomemos un apartamento de 400.000 € con un valor catastral de 150.000 €, que no se alquila. De forma orientativa:
- IBI: 600 €
- Tasa de basuras: 150 €
- Comunidad de propietarios: 150 € al mes, es decir, 1.800 €
- Seguro: 350 €
- Suministros: 1.200 €
- IRNR: el 1,1% de 150.000 € son 1.650 €, sobre lo cual el 19% equivale a 314 €
Total: aproximadamente 4.400 € al año, cerca del 1,1% del precio de compra.
Esto es una estimación. Los costes reales dependen del municipio, el complejo y el uso.
Lo que esto significa para su rentabilidad
Los gastos fijos no son un motivo para no comprar. Forman parte de cualquier vivienda, pero deben incluirse en sus cálculos.
Quien solo mira el alquiler bruto sobreestima la rentabilidad. Quien tiene en cuenta los gastos fijos sabe lo que queda neto. Con nuestra calculadora de rentabilidad de alquiler puede calcularlo usted mismo.
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Este artículo ofrece información general y no constituye asesoramiento fiscal. Las normas y tipos impositivos pueden cambiar.
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